Fiche technique
  • À partir de 1 700 €
  • Collection : Executive Briefing
  • Rédigée en français
  • Publiée en Décembre 2011
  • 114 pages
  • Format disponible :
PDF



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Expert du pôle BTP - Immobilier

Sabrina TIPHANEAUX
Tel : 01 49 53 63 62



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Le marché de la promotion immobilière du résidentiel en France

Comment les promoteurs de logement français font face aux évolutions conjoncturelles, fiscales et réglementaires ?

Une étude de marché pour :
  • Disposer de tous les chiffres clés 2011 du marché français du logement
  • Anticiper l’impact des évolutions réglementaires, fiscales et sociétales sur l’évolution du marché
  • Analyser les stratégies des promoteurs de logements face au retournement de leur marché
  • Identifier le positionnement et les modèles de développement des promoteurs de logement résidentiel

Présentation
Plan de l'étude
Entreprises analysées
Evolution et tendances du marché de la promotion immobilière
Un marché soumis au variations conjoncturelles mais surtout aux mesures fiscales
Les ventes des promoteurs immobiliers qui s’étaient bien redressées en 2010, replongent à nouveau en 2011 sous le double coup du ralentissement conjoncturel du deuxième semestre et surtout du nouveau tour de vis fiscal qui a rendu moins intéressants les placements immobiliers (diminution de l’avantage Scellier avec réduction des zonages, réservation aux logements BBC, baisse de 10% de la réduction fiscale…). En effet, sur les 117 000 logements neufs vendus en 2010, près des 2/3 ont été vendus en loi Scellier. En 2011, la proportion pourrait tomber à un peu plus de 50%. Dans le même temps, les ventes d’accession à la propriété n’ont pas pris le relais et ne devraient que faiblement progresser en 2011. C’est donc un marché morose avec une retombée autour de 95 000 logements qui fait le contexte des promoteurs immobiliers de cette année.

Stratégies des promoteurs : transformer les contraintes réglementaires en atouts concurrentiels
Les promoteurs œuvrent pour concilier la difficile satisfaction des besoins de la clientèle et des réglementations qui renchérissent le coût du bâti
    Les souhaits des futurs acquéreurs sont de :
  • vivre dans plus d’espace et dans un habitat individuel ;
  • résider près des commerces, des transports et des lieux de vie et de travail ;
  • faire rentrer leur projet immobilier sous contraintes budgétaires fortes ;
  • disposer d’un logement économe en énergie ;
  • disposer de services d’accompagnement, d’informations et de conseils de financement ou de fiscalité pour leur acte d’achat.
  • Pour répondre à ces besoins, les promoteurs :
  • montent des projets urbains axés sur la ville dans la ville, en maximisant les aspects d’espace individualisé et paysager ;
  • proposent des services d’accompagnement des clients dans leur acte d’achat (assistance administrative, juridique, financière et fiscale, recherche de terrains, guides pratiques de tout ordre …) ;
  • mettent à leur disposition des systèmes d’assistance à l’installation (déménagement, travaux, assurances…) qui, de plus, ont la faculté de constituer des compléments de revenus ;
  • construire des logements BBC ;
  • concevoir des offres créatives, contenant par exemple une garantie de rachat à terme du logement (offres sous certaines conditions) comme le fait Bouygues Immobilier.
  • Par ailleurs face au ralentissement de leur activité, les promoteurs les plus actifs ont investi de nouveaux marchés :
    - l’administration de biens et l’asset management, c’est le cas de Vinci Immobilier ;
    - les réseaux d’agences immobilières, cas de Nexity avec les réseaux Century et Lamy ;
    - les résidences services via soit des départements spécialisés (Akerys, Cogedim) soit par le rachat de sociétés (Emera pour Nexity ou Senior Santé pour Kaufman and Broad).

Des perspectives incertaines soumises à la conjoncture et à la politique fiscale
Des menaces de suppression d’avantages qui paradoxalement pourraient booster le marché
Avec les mesures de réduction budgétaire votées en cette fin d’année 2011 (suppression du PTZ+ pour les logements anciens, report de l’exonération de la plus value à long terme à 30 ans, nouvelle réduction de 10% de l’avantage Scellier, …), un des débouchés pour les promoteurs pourrait se tarir. En effet, les bailleurs sociaux achetaient en bloc leurs logements aux promoteurs grâce à des ventes aux anciens locataires de leurs logements que ces derniers finançaient essentiellement avec des prêts PTZ+. Ces ventes représentent jusqu’à 10% du volume d’affaires des promoteurs. En revanche, la menace de la disparation totale du Scellier, à la fin de 2012, pourrait constituer un moteur pour les ventes en 2012. De plus, les acteurs du secteur espèrent bien que la nouvelle majorité issue des urnes ne laissera pas tomber un secteur aussi pourvoyeur d’emplois, alors que les besoins en logements n’ont jamais été aussi importants.