Crédit immobilier : pourquoi l’assurance est-elle exigée sans être obligatoire ?

pourquoi exiger une assurance

Pour vous accorder un crédit immobilier, votre banque exigera de vous certaines garanties. La plupart de celles-ci sont réunies dans l’assurance emprunteur. Que faut-il savoir sur cette assurance exigée par les banques ?

L’assurance emprunteur est-elle réellement obligatoire ?

L’acquisition d’une maison est une opération qui exige un important investissement. Sans aide financière, il est presque impossible d’y parvenir. Dans l’optique de réaliser leurs rêves, les futurs propriétaires recourent ainsi aux banques afin d’obtenir un crédit immobilier remboursable sur plusieurs années. Pour s’assurer que les emprunteurs rembourseront intégralement leurs dettes, les banques et autres organismes de crédit incluent un certain nombre de garanties dans leurs contrats. Parmi celles-ci, l’assurance emprunteur qui depuis toujours est considérée comme obligatoire. Cependant, qu’en est-il réellement ?

En réalité, lorsque vous sollicitez un prêt auprès d’une banque, celle-ci analyse votre demande et vérifie votre capacité à rembourser en se basant sur un certain nombre de facteurs, en l’occurrence votre profession. En principe, tant que vous continuerez à exercer votre métier, vous serez en mesure de vous acquitter des mensualités du crédit immobilier qui vous a été accordé.

Cependant, certains événements imprévisibles peuvent survenir avant le remboursement intégral du prêt. En cas de décès, de perte d’autonomie, ou encore d’incapacité à travailler, vous ne serez plus en mesure de rembourser le reste de votre dette. La banque se retrouvera alors avec un énorme manque à gagner ou devra s’engager dans de longues procédures de recouvrement. Pour se prémunir contre ces risques qui sont d’ailleurs assez fréquents, les banques exigent aux emprunteurs de souscrire une assurance emprunteur. Ainsi, lorsque vous vous retrouverez dans une situation d’incapacité de rembourser le prêt, l’assurance prendra le relais et permettra à la banque de recouvrer sa créance.

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Au moment de la simulation du prêt immobilier, votre conseiller bancaire vous proposera un taux d’emprunt, les différentes garanties (l’hypothèque par exemple) et le montant des mensualités du crédit incluant l’assurance emprunteur. Cette manière de procéder commune à toutes les banques vous donnera l’impression qu’il est obligatoire de souscrire une assurance emprunteur.

Or, en réalité, bien qu’elle soit exigée par les banques, elle n’est imposée par aucune loi. Normalement, dans le cadre d’un crédit immobilier, le choix de souscription d’une assurance vous revient. Vous pouvez donc vous en abstenir. Cependant, soyez certain qu’aucune banque ne sera disposée à vous prêter une importante somme sur une longue période sans la moindre garantie. L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire certes, mais elle est imposée d’une manière ou d’une autre.

Est-il possible de choisir une assurance autre que celle de sa banque ?

En plus d’être exigée par les banques, l’assurance emprunteur revient généralement chère aux futurs propriétaires de maison. Le montant des cotisations mensuelles est particulièrement élevé, mais il n’est malheureusement pas possible de s’y soustraire. Et pour cause, sans l’assurance, l’obtention du prêt devient impossible. Existe-t-il alors un moyen de faire réduire considérablement les cotisations mensuelles de l’assurance ?

Contrairement à ce que pensent la plupart des emprunteurs, il n’est pas obligatoire de choisir l’assurance emprunteur de la banque. Lors de l’octroi du prêt, les démarches de la banque vous amèneront en effet à croire que l’assurance est non seulement obligatoire, mais également que vous êtes contraint de choisir la sienne. Concrètement, votre conseiller bancaire évitera de vous notifier la possibilité de choisir un autre assureur. Or, avec la loi Lagarde entrée en vigueur en 2010, il vous est donné la possibilité de choisir l’établissement de votre choix pour couvrir votre crédit immobilier. On parle de délégation d’assurance.

L’objectif de cette disposition était d’ouvrir l’assurance emprunteur à la concurrence en vous permettant de comparer les prix et de faire le meilleur choix possible. En d’autres termes, avec la loi Lagarde, l’assurance de la banque n’est pas le seul moyen d’assurer son crédit immobilier, au contraire. Malgré l’existence de cette loi, peu d’emprunteurs savent qu’ils sont en mesure de choisir une assurance autre que celle proposée par leurs banques.

Généralement, les organismes de crédit s’abstiennent de porter une telle information à l’attention de leurs clients. Pour remédier à cette situation devenue presque une tradition, la loi Hamon a été adoptée en 2014 avec pour rôle de renforcer la loi Lagarde. Concrètement, elle oblige les banques, depuis le 1er octobre 2015, à fournir à leurs clients, une fiche d’information standardisée (FSI).

Grâce à cette mesure, les emprunteurs sont désormais tenus informés de leur droit de choisir l’établissement qu’ils souhaitent pour se couvrir dans le cadre d’un crédit immobilier. Sur la FSI, il est également fait mention des obligations minimales exigées. Ce dernier point revêt une importance capitale, car vous ne pourrez bénéficier de la délégation d’assurance que lorsque l’établissement que vous avez choisi propose ces garanties minimales. Vous pourrez donc uniquement comparer des offres qui s’égalent en termes de qualité. Malgré l’existence de la FSI, certaines banques s’abstiennent de bien renseigner leurs clients. Prenez donc le soin de bien vous informer avant toute souscription.

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Les avantages de l’assurance emprunteur pour l’emprunteur et le prêteur

D’une manière générale, l’assurance emprunteur constitue un poste de dépense important qui vient alourdir les charges liées à l’acquisition et la construction d’un bien d’une maison ou d’un appartement. Bien qu’elle semble principalement profiter aux banques, elle présente également de nombreux avantages pour l’emprunteur. En réalité, tout en garantissant le remboursement du prêt, cette assurance vise à vous protéger vous ainsi que votre famille des conséquences financières qui pourraient être engendrées par une maladie ou un accident.

En cas de décès avant le remboursement total du prêt, il reviendra en effet à vos héritiers de poursuivre le remboursement, si bien évidemment ces derniers souhaitent conserver la propriété du bien. On parle dans ce cas de transmission de dette. Une telle situation mettra sans doute votre progéniture dans une mauvaise posture. Dans le cas où elle ne serait pas en mesure de rembourser la dette que vous lui auriez laissée en héritage, elle ne pourra pas conserver le logement.

Ce dernier sera alors vendu par l’organisme prêteur et le montant récupéré servira au remboursement du reste du montant dû. Sans l’assurance emprunteur, vos héritiers pourraient donc se retrouver sans logement. À travers votre souscription, vous protégez donc vos ayants droit des déconvenues qu’ils pourraient subir en cas de décès. Par ailleurs, dans le cas où vous vous retrouveriez sans emploi, ou dans une situation d’invalidité, vous courrez le risque de perdre votre logement si vous n’êtes pas assuré. L’assurance emprunteur vous permet donc de rembourser intégralement votre prêt, quels que soient les événements imprévisibles qui pourraient survenir avant l’échéance.

Les avantages de l’assurance emprunteur sont plus ou moins les mêmes pour l’emprunteur et pour l’organisme de crédit. Si elle permet à l’assuré de régler sa dette, quelles que soient les circonstances, elle garantit à la banque un recouvrement total de son prêt.

Les garanties de l’assurance emprunteur

D’une manière générale, les risques garantis par l’assurance emprunteur sont répertoriés en 6 grandes catégories. Il s’agit pour la plupart d’événements incontrôlables et susceptibles de mettre l’emprunteur dans une situation d’insolvabilité :

  • le décès,
  • la perte Totale et Irréversible d’Autonomie,
  • l’invalidité Permanente Totale,
  • l’invalidité Permanente Partielle,
  • l’incapacité Temporaire de Travail,
  • la perte d’emploi.

Le décès

Le remboursement d’un crédit immobilier s’étend généralement sur plusieurs années, soit entre 5 et 25 ans. Avant l’échéance, de nombreux événements peuvent survenir parmi lesquels le décès de l’emprunteur. La garantie décès a donc été incluse à l’assurance emprunteur afin de permettre à la banque de continuer à se faire rembourser, mais cette fois par le biais de l’assureur.

Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Cette garantie est appliquée lorsque vous vous retrouvez en état d’invalidité et que vous n’avez plus la possibilité d’exercer une activité professionnelle ou de réaliser les actes courants de la vie sans l’aide d’une tierce personne. Dans ce cas de figure, l’assurance intervient et procède au remboursement du prêt auprès de la banque.

Cependant, il est important de préciser que cette garantie présente généralement une limite d’âge. Entre 70 et 80 ans, voire à partir de 65 ans, vous n’êtes plus autorisé à accéder à cette garantie. Les assureurs estiment qu’à cet âge, il existe un grand risque d’invalidité. Pour évaluer le risque que vous représentez, votre assureur vous soumettra un questionnaire de santé que vous devrez remplir.

Invalidité Permanente Totale (IPT)

En principe, vous ne pourrez bénéficier de cette garantie qu’après une analyse dûment réalisée par le médecin-conseil de la compagnie d’assurance. Le rôle de ce professionnel de la santé sera de déterminer avec la plus grande précision possible, votre taux d’invalidité. Lorsque celui-ci est supérieur ou égal à 66%, le remboursement du crédit immobilier est alors pris en charge par l’assurance. Avec un taux d’invalidité de 66%, cela suppose que vous n’êtes en effet plus en mesure d’exercer correctement votre activité professionnelle. Cette garantie n’est pas toujours obligatoire.

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Invalidité Permanente Partielle (IPP)

À l’instar de l’IPT, l’invalidité permanente partielle se déclenche uniquement lorsque vous êtes dans l’incapacité d’exercer votre profession, ou n’importe quelle autre activité dont la rémunération pourrait vous permettre de rembourser votre emprunt. Le taux d’invalidité est également déterminé à l’issue d’une analyse effectuée par le médecin-conseil de votre compagnie d’assurance. Cette dernière prend le relais du remboursement lorsque le taux d’invalidité est compris entre 33 et 66%.

Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

Suite à une maladie ou à un accident, il se peut que vous vous retrouviez dans un état d’incapacité totale. En d’autres termes, vous ne pourrez pas exercer une activité professionnelle. Contrairement à l’IPP et à l’IPT, l’incapacité ici n’est pas permanente, mais plutôt temporaire. L’assurance prendra en charge le remboursement du crédit à partir du 91e jour d’incapacité, jusqu’à la consolidation de la blessure, ou votre rétablissement s’il s’agit d’une maladie. Cette garantie est souvent optionnelle.

Perte d’emploi

Avant de vous octroyer un crédit immobilier, la banque prend le soin de vérifier votre capacité à rembourser. À cet effet, elle prend en compte l’emploi que vous exercez, et par conséquent votre salaire. Le crédit ne vous sera accordé que lorsque la banque jugera qu’avec votre salaire, vous êtes en mesure de rembourser le prêt. Cependant, il peut arriver qu’avant l’échéance, vous perdiez votre emploi pour diverses raisons. Si vous êtes un salarié en contrat à durée indéterminée, la garantie sera déclenchée en cas de licenciement. Pour les non-salariés, cette garantie n’est pas nécessaire. Comme l’incapacité temporaire de travail, elle est optionnelle.

Changement d’assureur emprunteur : cadre légal

Lors de la signature du contrat de prêt, vous avez la possibilité de choisir l’assureur de votre choix. Dans le cas où vous préférez l’assurance proposée par votre banque, sachez que vous n’êtes pas contraint de la maintenir jusqu’à la fin du remboursement. La loi Hamon adoptée en 2014 vous donne en effet la possibilité de changer d’assurance dans un délai de 12 mois à compter de la date de signature. Pour les contrats souscrits depuis le 26 juillet, aucuns frais ni pénalité ne s’appliquent à l’opération de substitution d’assurance.

Cependant, il existe une condition primordiale à cette procédure. La nouvelle assurance choisie doit proposer un niveau de garantie équivalent à celui de votre banque. Les critères d’équivalence définis par le comité consultatif du secteur financier (CCSF) sont au nombre de 18. Les banques sont tenues de se limiter à 11.

assurance emprunteur cadre légal

Pour résilier votre contrat initial, il vous suffit d’évaluer les différentes offres. À cet effet, vous pouvez utiliser un comparateur qui vous aidera à choisir la compagnie d’assurance qui vous convient le plus. Après le choix de votre nouvel assureur, vous devrez remplir le dossier de souscription que ce dernier vous fournira. L’offre signée sera alors envoyée à votre banque sous forme de lettre de résiliation d’assurance de prêt, au plus tard 15 jours avant la date du premier anniversaire de votre contrat.

Dans un délai de 10 jours, la banque est tenue de vous faire parvenir une réponse. En cas de refus, elle vous enverra les motifs par écrit. Par contre, si elle accepte, elle vous fera parvenir un avenant faisant état de la modification du contrat. Or, qu’en est-il de la résiliation de l’assurance emprunteur après l’écoulement des 12 premiers mois ? Entrée en vigueur le 22 février 2017, la loi Sapin II vous permet de résilier votre assurance emprunteur chaque année, à la date anniversaire du contrat.

Crédit immobilier : pourquoi l’assurance est-elle exigée sans être obligatoire ?

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