Pas-de-porte : définition et règles du droit d’entrée commercial

Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, est une somme que le locataire d’un local commercial verse au propriétaire à son entrée dans les lieux, en plus du loyer. Rien ne l’impose : il se négocie à la signature du bail. Mais sa nature, supplément de loyer ou indemnité, change l’impôt de chacun et peut peser sur le loyer des années plus tard.

Exemple : une fleuriste repère un local vide dans une rue passante. Le propriétaire accepte de le lui louer, à condition qu’elle lui verse à la signature une somme qu’il gardera quoi qu’il arrive. Cette somme est un pas-de-porte. Voici ce qu’en disent Service-public et le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), qui publie les commentaires officiels de l’administration fiscale.

Ce qu’est un pas-de-porte

Selon Service-public, le pas-de-porte est un droit d’entrée versé par le locataire au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Il peut être payé en une fois ou par échéances, en plus du loyer, et il est en général compensé par un loyer plus faible. Il n’est pas remboursé à la fin du bail.

Il ne faut pas le confondre avec le droit au bail, que le nouveau locataire paie à l’ancien pour reprendre son bail en cours, même si Service-public note que l’on parle aussi, dans ce cas, de cession de « pas de porte ».

Supplément de loyer ou indemnité : un choix à écrire dans le bail

En rédigeant le bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer, le cas le plus fréquent selon Service-public, ou une indemnité. Le supplément de loyer s’ajoute au loyer et fait partie du prix de la location. L’indemnité dédommage le propriétaire d’une perte : le BOFiP vise la dépréciation de son bien, autrement dit la baisse de sa valeur, quand le loyer prévu n’est pas anormalement bas.

Pour l’impôt, le mot écrit dans le bail ne suffit pas. Le BOFiP précise que la nature réelle de la somme est une question de fait. L’administration regarde les clauses du bail, le montant versé, le niveau normal des loyers du local et les avantages que le propriétaire accorde en plus de la location. Une même somme peut être en partie un supplément de loyer et en partie le prix d’un élément du fonds de commerce.

Ce que le pas-de-porte change pour le locataire

Quand le pas-de-porte est un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de son résultat, mais pas d’un coup : Service-public parle d’une charge déductible répartie sur la durée du contrat, à raison de 1/9e par an. Cette déduction suppose un loyer anormalement bas, c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative, la valeur du local appréciée notamment d’après ses caractéristiques et les prix pratiqués dans le voisinage. Le BOFiP la limite à l’écart entre la valeur locative réelle du local et le loyer effectivement payé.

Quand il est une indemnité, il n’est pas déductible et ne peut pas être amorti, c’est-à-dire réparti en charges sur plusieurs années. Le BOFiP refuse aussi la déduction de la somme versée à un propriétaire qui s’engage à ne pas louer à un commerce concurrent : elle a pour contrepartie l’entrée d’un élément d’actif dans le patrimoine du commerçant, et non une charge.

Ce qu’il change pour le propriétaire

Pour le propriétaire, un pas-de-porte qui est un supplément de loyer constitue un revenu foncier. Le BOFiP compte les pas-de-porte et droits d’entrée de toute sorte dans les recettes imposables, au même titre que le loyer. Une indemnité, elle, n’est pas imposée selon Service-public ; le BOFiP réserve ce cas à la somme qui compense uniquement une dépréciation réelle du bien.

Un propriétaire personne morale, une société par exemple, doit en outre la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,50 % sur le pas-de-porte, si le local est situé dans un immeuble achevé depuis 15 ans au moins et si les revenus de la location ne sont pas soumis à la TVA. Quand il est un supplément de loyer, il est aussi soumis à la TVA si le loyer l’est, une question qui se traite à part.

L’effet sur le loyer, à la révision et au renouvellement

Le choix fait au départ compte encore des années après. Quand le pas-de-porte est un supplément de loyer, Service-public indique qu’il est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé, à l’issue des 9 ans au moins que dure un bail commercial. La révision triennale est celle que le propriétaire ou le locataire peut demander tous les 3 ans.

Au moment de négocier, le montant du pas-de-porte et celui du loyer se lisent donc ensemble, y compris pour les révisions à venir. Pour la révision elle-même, le calculateur de révision du loyer commercial donne le loyer maximal selon l’indice prévu au bail.

Questions fréquentes

Le pas-de-porte est-il obligatoire ?

Non. Selon Service-public, il n’est pas obligatoire et s’applique aux locaux vacants : un propriétaire peut louer sans en demander. Quand il en prévoit un, le bail doit indiquer son montant et ses modalités de versement.

Combien coûte un pas-de-porte ?

Son montant est fixé librement par le propriétaire et le locataire. Service-public indique qu’il correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyer.

Le pas-de-porte est-il remboursé au départ du locataire ?

Non, contrairement au dépôt de garantie. Celui-ci est rendu au locataire à la remise des clés, diminué des sommes qu’il doit encore. Pour un local de commerce dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 3 mois de loyer et doit être rendu dans les 3 mois qui suivent la remise des clés.

Le pas-de-porte donne-t-il lieu à des droits d’enregistrement ?

Pas à ceux d’une cession de droit au bail. Pour l’enregistrement, le BOFiP traite la somme exigée par le propriétaire d’un nouveau locataire, à titre de droit d’entrée, comme un supplément de loyer, quelle que soit son importance : son paiement ne déclenche pas le droit dû sur la cession d’un droit au bail. Cette cession ne peut intervenir qu’entre un locataire sortant et un locataire entrant.

Pas-de-porte : définition, fiscalité et effet sur le loyer du bail