Révision du loyer commercial

Indexation, révision triennale, renouvellement

• Indexation : la clause du bail fait varier le loyer comme l’indice, souvent chaque année. Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de référence. Si, par le jeu de la clause, le loyer augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au prix fixé au contrat ou par le juge, chaque partie peut demander sa révision (article L. 145-39).
• Révision triennale : elle se demande trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans. La hausse ne peut dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L. 145-38).
• Renouvellement : pour un bail de neuf ans au plus, la variation du loyer ne peut dépasser celle de l’ILC ou de l’ILAT depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou prolongation tacite au-delà de douze ans (article L. 145-34).

Pour la révision triennale et le renouvellement, le calculateur donne donc un plafond : le loyer retenu correspond à la valeur locative, dans cette limite (article L. 145-33).

Le plafonnement de 3,5 % pour les PME (2022 à 2024)

Pour les petites et moyennes entreprises, la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour la révision du loyer ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024 (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, article 14). Ce plafonnement est définitivement acquis : une révision postérieure ne peut pas reprendre la part de variation supérieure à 3,5 % sur cette période. Il ne visait que l’ILC, ni l’ILAT ni l’ICC. Les PME sont celles de la définition européenne : moins de 250 personnes, et un chiffre d’affaires annuel d’au plus 50 millions d’euros ou un total de bilan d’au plus 43 millions d’euros, d’après la Direction générale des Entreprises.

Comment le calculateur applique ce plafonnement

Il ramène à 3,5 % chaque variation annuelle de l’ILC comprise entre les deux trimestres choisis et tombant dans la période, puis multiplie ces variations. Cette règle redonne les formules et les exemples de la foire aux questions publiée par la Direction générale des Entreprises en septembre 2023 : un loyer mensuel de 500 € indexé du premier trimestre 2022 au premier trimestre 2023 passe à 517,50 € pour une PME, au lieu de 533,45 €. Elle suppose un nombre entier d’années entre les deux trimestres ; sinon, le calculateur n’applique pas le plafonnement et le signale.

Ce que la loi du 26 mai 2026 a changé

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 autorise une clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour la révision (article L. 145-38-1). Elle limite le dépôt de garantie à un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis sa promulgation (article L. 145-40) et permet au locataire, sous conditions, de payer son loyer chaque mois (article L. 145-32-1). Le calculateur n’applique pas une clause d’encadrement : son effet dépend de sa rédaction.

Ce que le calculateur ne fait pas

Il ne fixe pas la valeur locative et ne calcule pas un loyer déplafonné, dont la hausse est limitée à 10 % par an du loyer de l’année précédente. Il ne vérifie ni les délais ni la forme de la demande de révision. En cas de désaccord avec le bailleur, un avocat peut vous conseiller.