Droit au bail : cession, clauses du bail, droits et valeur

Le droit au bail est le droit de prendre la suite du locataire d’un local commercial, d’occuper les lieux et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail. Il appartient au locataire, qui peut le céder à un successeur, seul ou avec son fonds de commerce, contre un prix payé par le repreneur. Sa valeur peut même dépasser celle du fonds de commerce, par exemple pour un local exceptionnellement bien situé.

Exemple : une commerçante qui ferme sa boutique de vêtements, dans une rue passante, trouve un opticien intéressé par son local. Il ne veut ni sa clientèle ni son stock : il rachète seulement le bail en cours et lui verse une somme pour prendre sa place. Les règles qui suivent, tirées de Service-public, qui s’appuie sur le code de commerce, et de l’administration fiscale, encadrent cette opération.

Ce que l’on achète avec un droit au bail

Céder son droit au bail, c’est transmettre à un nouveau locataire la jouissance du local, l’obligation de payer le loyer et celle de respecter les conditions de la location. Le bail initial continue, avec un autre locataire, qui prend la place du premier pour la durée restant à courir. Le repreneur reprend donc la durée restante et le loyer du bail en cours.

Pour l’entreprise qui rachète, ce prix n’est pas une charge déductible de l’année : le BOFiP range les dépenses faites pour obtenir un bail parmi les éléments d’actif, c’est-à-dire le patrimoine de l’entreprise.

Céder le bail seul ou avec le fonds

Avec le fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus, et le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession : une clause du bail qui l’interdirait n’est pas valable, et le bail peut seulement l’encadrer. La checklist acheter un fonds de commerce suit cette reprise étape par étape.

Pour céder le bail seul, sans la clientèle, le locataire doit vérifier que le bail autorise cette cession. Service-public relève que la plupart des propriétaires l’interdisent par une clause, et que les baux prévoient souvent leur accord pour cette cession. Le repreneur reste aussi tenu par la clause de destination, qui fixe les activités permises dans le local : pour en changer, comme l’opticien de l’exemple si le bail ne prévoit que la vente de vêtements, il faut l’accord du propriétaire.

Les clauses du bail qui encadrent la cession

Clause d’agrément : le locataire doit obtenir l’accord du propriétaire avant toute cession ; celui-ci accepte ou refuse le candidat, en général par écrit.
Cession au successeur dans le fonds : le bail peut interdire la cession du bail seul, ou ne l’autoriser qu’en cas de vente totale du fonds.
Appel à concourir à l’acte : la cession se signe en présence du propriétaire, informé de l’identité du repreneur, sans qu’il ait à donner son accord.
Garantie solidaire : le locataire sortant reste garant des loyers et de l’exécution du bail par le repreneur.

Dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, la commune peut aussi préempter le droit au bail, c’est-à-dire l’acheter en priorité : le locataire se renseigne à la mairie et, si c’est le cas, lui déclare la cession sur un formulaire dédié.

Les formalités et les droits d’enregistrement

La cession se fait par un acte écrit, rédigé par les parties ou par un notaire, avec un état des lieux. Elle est notifiée au propriétaire par commissaire de justice, sauf si l’acte est notarié. Sans ces formalités, elle n’est pas valable, selon Service-public.

L’acte est enregistré dans le mois qui suit sa signature. Les droits sont en principe payés par le repreneur, l’acte pouvant les mettre à la charge du cédant. Ils suivent le barème des fonds de commerce : 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % jusqu’à 200 000 € et 5 % au-delà, avec un minimum de 25 €. Selon le BOFiP, ils portent sur la somme payée au cédant, ou sur la valeur réelle du droit cédé si aucun prix n’est indiqué ou si le prix est plus bas. Le calculateur des droits d’enregistrement les détaille tranche par tranche.

Combien vaut un droit au bail

Selon Service-public, la valeur d’un droit au bail dépend notamment de la durée du bail, de la situation géographique et du montant du loyer. Le guide d’évaluation de la DGFiP, édition de juin 2026, cite le droit au bail parmi les actifs qui procurent un avantage par rapport aux conditions du marché. L’une des méthodes qu’il présente actualise, c’est-à-dire ramène à leur valeur d’aujourd’hui, les écarts entre le loyer réellement payé et celui du marché. Avec cette méthode, un loyer nettement inférieur aux prix du quartier donne de la valeur au droit au bail.

L’emplacement peut tout emporter. Dans son guide, la DGFiP écrit que, lorsque l’emplacement est déterminant, la valeur du droit au bail doit être privilégiée, notamment dans le commerce de détail, et que la valeur du fonds ne peut alors pas être inférieure à celle du droit au bail. C’est la méthode de l’administration fiscale, pas un tarif : le prix reste celui dont le cédant et le repreneur conviennent.

Le renouvellement après la reprise

Racheter un bail proche de son terme comporte un risque. Pour avoir droit au renouvellement, le locataire doit notamment avoir exploité le fonds dans les lieux pendant les 3 années qui précèdent l’expiration du bail. Selon Service-public, le repreneur a ce droit si la cession a lieu au cours des 6 premières années du bail. Si elle intervient dans les 3 dernières, l’acheteur d’un fonds peut ajouter la durée d’exploitation du vendeur à la sienne, mais celui qui rachète le seul droit au bail ne peut pas bénéficier du renouvellement. Service-public indique qu’il a intérêt à obtenir du propriétaire, avant de signer, une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé.

Questions fréquentes

Droit au bail et pas-de-porte : quelle différence ?

Le droit au bail se paie à l’ancien locataire, pour reprendre son bail en cours. Le pas-de-porte se paie au propriétaire, à l’entrée dans un local libre. Selon le BOFiP, toute cession d’un droit au bail est soumise aux droits d’enregistrement, qu’elle soit qualifiée de cession de pas-de-porte, d’indemnité de départ ou autrement.

Le cédant reste-t-il responsable après la cession ?

Oui, si le bail contient une clause de garantie solidaire. En cas d’impayé du repreneur, le propriétaire doit en informer le cédant dans le mois et peut lui réclamer les sommes pendant 3 ans à compter de la cession. La garantie cesse à l’expiration du bail et ne joue pas après son renouvellement.

Un locataire qui part à la retraite peut-il céder son bail pour une autre activité ?

Oui, sous conditions. Le locataire qui a demandé ses droits à la retraite, ou qui touche une pension d’invalidité, peut céder son bail pour une activité différente : c’est la « cession déspécialisation ». Il notifie au propriétaire la nouvelle activité et le prix proposé. Celui-ci a 2 mois pour accepter, racheter le droit au bail en priorité ou contester devant le tribunal judiciaire.

Faut-il passer par un notaire ?

Non. La cession doit être écrite, mais elle peut être rédigée par les parties elles-mêmes. Si elle est faite par acte notarié, le notaire l’enregistre, et la notification au propriétaire par commissaire de justice n’est plus nécessaire.

Droit au bail : céder ou racheter le bail d’un local commercial