Droit de préemption commercial de la commune : règles et délais

Le droit de préemption commercial donne à une commune la priorité pour acheter un fonds de commerce, un fonds artisanal, un bail commercial ou certains terrains commerciaux mis en vente. Elle doit ensuite les revendre à un commerçant ou à un artisan : c’est la rétrocession.

Ce droit ne s’exerce que dans une zone délimitée par la commune, le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Il est prévu par le Code de l’urbanisme (articles L. 214-1 à L. 214-3, et R. 214-11 à R. 214-17 pour la rétrocession).

Un exemple en centre-ville

Exemple : Sophie vend sa mercerie de centre-ville à un acheteur qui veut y installer un autre commerce. Avant de signer, elle demande à la mairie si la boutique se trouve dans un périmètre de sauvegarde. C’est le cas : elle adresse au maire une déclaration de cession, avec le prix et l’activité de l’acheteur. La commune a 2 mois pour se décider. Si elle ne préempte pas, Sophie vend comme prévu ; si elle préempte, c’est la commune qui achète, et l’acheteur prévu est écarté.

Les biens concernés et le périmètre

Le droit de préemption vise les ventes de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux, ainsi que de terrains qui accueillent ou doivent accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m².

Le périmètre est créé par le conseil municipal, par exemple pour maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville. Le projet de délibération, argumenté, est d’abord soumis pour avis à la chambre de commerce et d’industrie (CCI) et à la chambre de métiers et de l’artisanat (CMA). Elles ont 2 mois pour répondre ; au-delà, leur avis est considéré comme favorable. Une fois adoptée, la délibération est affichée en mairie pendant 1 mois.

La commune peut déléguer son droit, notamment à l’intercommunalité (EPCI) dont elle fait partie, à un établissement public, à une société d’économie mixte ou au titulaire d’un contrat de redynamisation commerciale ou artisanale. Les cessions prévues dans un plan de sauvegarde, ou faites dans un redressement ou une liquidation judiciaire, échappent à la préemption.

La déclaration préalable du vendeur

Avant tout projet de cession, le vendeur se renseigne en mairie. Si le bien est dans le périmètre, il remplit la déclaration de cession soumise au droit de préemption (cerfa n° 13644*02) et l’adresse au maire, en 4 exemplaires : par lettre recommandée avec avis de réception, par voie électronique ou par dépôt en mairie contre récépissé.

Le formulaire décrit le bien et la vente : activité exercée et chiffre d’affaires, bail commercial (à joindre) et montant du loyer, nombre de salariés et nature de leurs contrats, activité de l’acquéreur pressenti, prix, et modalités de paiement, comptant ou à terme.

Cette déclaration est obligatoire : sans elle, la vente peut être annulée, avertit Service-public. Bpifrance Création conseille d’anticiper les pourparlers pour laisser au vendeur le temps de ces formalités préalables.

Deux mois pour décider

À partir de la réception de la déclaration, la commune a 2 mois. Deux issues :

Elle ne préempte pas dans ce délai : le vendeur est libre de vendre à un autre acquéreur.
Elle préempte : elle transmet sa décision au vendeur par pli recommandé avec avis de réception ou par voie électronique. Si le vendeur du fonds loue ses locaux, une copie est adressée au propriétaire des murs. La commune a ensuite 3 mois pour conclure l’acte de cession, à compter de l’accord sur le prix et sur le local.

Ces délais s’ajoutent au calendrier de la vente, puisque la déclaration précède la signature. La checklist pour acheter un fonds de commerce les place parmi les étapes de la reprise.

Ce que la préemption change pour l’acheteur

Quand la commune préempte, l’acheteur qui avait négocié l’affaire n’achète pas. Il garde une chance : si la commune n’a pas trouvé de repreneur dans le délai de 2 ans, il bénéficie d’un droit de priorité pour acquérir le fonds ou le bail.

Avant de s’engager, l’acheteur a donc intérêt à savoir si le bien est situé dans un périmètre de sauvegarde. Bpifrance Création invite le repreneur à s’assurer que le cédant a bien déclaré la cession en mairie lorsque la commune bénéficie d’un droit de préemption.

La rétrocession à un commerçant ou un artisan

Après la préemption, la commune doit revendre le bien à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE). Elle affiche en mairie pendant 15 jours un avis de rétrocession : appel à candidatures, description du bien, prix proposé, et mention du cahier des charges consultable en mairie. La revente est autorisée par une délibération du conseil municipal, qui en fixe les conditions et justifie le choix du repreneur.

Le délai est de 2 ans à compter de la préemption, porté à 3 ans quand la commune a mis le fonds en location-gérance pour le maintenir en activité. Pour un bail commercial, la rétrocession demande l’accord préalable du bailleur ; s’il s’y oppose, il saisit le président du tribunal judiciaire. En attendant, la commune remplit les obligations du bail, comme le paiement des loyers, et le bailleur ne peut pas résilier le bail parce que le fonds n’est pas exploité.

Questions fréquentes

Comment savoir si un commerce est dans un périmètre de sauvegarde ?

En le demandant à la mairie. Service-public demande au vendeur de se renseigner avant tout projet de cession, et l’acheteur peut vérifier auprès de lui que la déclaration a été faite.

Que risque le vendeur qui ne fait pas la déclaration ?

La vente peut être annulée. La déclaration préalable à la commune est obligatoire dès que le fonds, le bail ou le terrain est situé dans un périmètre de sauvegarde.

La commune peut-elle préempter un fonds vendu en liquidation judiciaire ?

Non. Les biens compris dans la cession d’une activité prévue par un plan de sauvegarde, ou décidée dans un redressement ou une liquidation judiciaire, ne sont pas concernés par le droit de préemption commercial.

Combien de temps la commune a-t-elle pour revendre ?

2 ans à compter de la préemption, ou 3 ans si elle a mis le fonds en location-gérance. Si elle ne trouve pas de repreneur dans le délai de 2 ans, l’acheteur écarté bénéficie d’un droit de priorité.

Droit de préemption commercial : quand la commune achète en priorité