Location-gérance d’un fonds de commerce : contrat et redevance

La location-gérance, aussi appelée gérance libre, permet au propriétaire d’un fonds de commerce, le loueur, de confier à un locataire-gérant le droit de l’exploiter contre une redevance. Le loueur garde la propriété du fonds et s’assure un revenu ; le locataire-gérant exploite à ses risques et périls, sans avoir à acheter le fonds.

Service-public le souligne : la formule peut servir, avant un rachat, à tester l’activité. Les règles se trouvent dans le Code de commerce (articles L. 144-1 à L. 144-13).

Un exemple : reprendre une épicerie en deux temps

Exemple : Karim veut reprendre l’épicerie d’un village, mais son financement n’est pas bouclé. La propriétaire, qui souhaite prendre du recul sans vendre tout de suite, lui propose une location-gérance d’un an, renouvelable, contre une redevance mensuelle. Le contrat prévoit qu’il pourra ensuite acheter le fonds. Pendant un an, Karim tient la boutique, apprend à connaître la clientèle et mesure ce que rapporte l’affaire, redevance payée. Puis il décide.

Les conditions à remplir

Côté loueur, deux autorisations écrites peuvent être nécessaires : celle du propriétaire des murs si le bail commercial impose d’exploiter personnellement le fonds, et celle du conjoint qui participe à l’exploitation. Depuis le 21 juillet 2019, le loueur n’a plus à avoir exploité son fonds pendant au moins 2 ans, précise Bpifrance Création. Pendant la location-gérance, il perd le statut de commerçant et n’est plus inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ni au registre national des entreprises (RNE).

Côté locataire-gérant, il faut avoir le statut de commerçant : être majeur ou mineur émancipé, ne pas exercer une activité incompatible (avocat, architecte…) et ne pas être frappé d’une interdiction de gérer ou d’une faillite personnelle. Il s’immatricule au RCS et au RNE au plus tard 15 jours après le début de son activité ; pour un fonds artisanal, comme une boulangerie ou un salon de coiffure, il s’inscrit au RNE comme artisan.

À ne pas confondre avec la gérance salariée : le gérant salarié dirige le fonds pour le compte et aux risques du propriétaire, sans être commerçant indépendant.

Le contrat et la redevance

Le contrat est écrit. Il est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, le plus souvent pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Service-public conseille d’y préciser notamment les éléments du fonds mis en location-gérance, leur origine, la situation du local, les contrats en cours, la redevance, le dépôt de garantie, la résiliation et les suites de la fin du contrat. Il recommande de le faire rédiger par un professionnel, avocat ou notaire.

La redevance est le loyer du fonds. Son montant est fixé librement : une somme fixe, un pourcentage du chiffre d’affaires ou des bénéfices, ou un mélange des deux, payé chaque mois ou chaque trimestre. Le dépôt de garantie, versé par le locataire-gérant, n’est pas réglementé ; il lui est rendu en fin de contrat. Le régime fiscal de la redevance, TVA comprise, se traite à part.

Chacun a ses obligations. Le locataire-gérant exploite le fonds selon sa destination, ne change pas d’activité sans accord, le fait vivre sans le laisser péricliter, l’entretient et paie la redevance. Le loueur fournit tout ce qu’il faut pour exploiter (clientèle, enseigne, licences, matériel…) et garantit une exploitation paisible. Des clauses peuvent s’ajouter : non-concurrence, accès du loueur à la comptabilité, interdiction de céder ou de sous-louer la location-gérance, reprise du stock en fin de contrat.

Annonce légale et dettes : la solidarité du loueur

Le contrat est publié, sous forme d’extrait ou d’avis, dans un support d’annonces légales dans les 15 jours qui suivent sa signature. Cette publication compte pour les dettes :

jusqu’à la publication, le loueur et le locataire-gérant sont solidairement responsables des dettes contractées pour exploiter le fonds : un créancier peut réclamer son dû à l’un ou à l’autre. Les dettes personnelles du locataire-gérant et celles qui ne sont pas nécessaires à l’exploitation sont exclues. Une solidarité fiscale joue aussi pour les impôts directs liés à l’exploitation, pas pour la TVA ;
après la publication, le locataire-gérant est seul responsable de ces dettes.

La publication ouvre aussi un délai de 3 mois. Les créanciers du loueur peuvent alors demander au tribunal de commerce que ses dettes liées au fonds deviennent immédiatement exigibles, si la location-gérance met leur paiement en péril.

La fin du contrat

Le contrat prend fin à son terme s’il n’est pas reconduit, par une résiliation d’une des parties avec un préavis, généralement de 3 mois, ou quand le locataire-gérant manque à ses obligations, par exemple en ne payant pas la redevance. Un événement qui le rend inapte à exploiter, comme une interdiction de gérer, y met fin aussi. Ensuite :

un avis est publié dans un support d’annonces légales dans les 15 jours ;
le locataire-gérant rend le fonds et déclare la cessation de son activité ; il n’a pas droit à une indemnité si le fonds a pris de la valeur, sauf pour les améliorations matérielles faites avec l’accord d’un loueur qui est aussi propriétaire des murs ;
le loueur rembourse le dépôt de garantie ; s’il exploite de nouveau le fonds, les contrats de travail en cours lui sont transmis ;
les dettes d’exploitation du locataire-gérant deviennent exigibles.

Sans clause de non-concurrence, l’ancien locataire-gérant peut ouvrir une activité semblable, mais il ne doit pas détourner la clientèle par des procédés déloyaux.

Tester l’affaire avant de l’acheter

La location-gérance sert souvent de phase préparatoire à une reprise, selon Bpifrance Création : le locataire-gérant mesure la rentabilité, les attentes des clients et les charges avant d’envisager le rachat. Le contrat peut être assorti d’une promesse de vente au profit du locataire-gérant, ou d’une promesse d’achat de sa part. Le principe et les modalités de la vente peuvent être fixés dès le départ ou seulement au moment de vendre.

Deux précautions. Le locataire-gérant ne devient pas propriétaire : s’il n’achète pas, il rend le fonds, même s’il l’a fait prospérer. Et si la location-gérance est étroitement liée à une vente programmée, l’administration fiscale peut y voir une cession déguisée : la rédaction du contrat compte. Selon Bpifrance Création, une promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce faite sous signature privée s’enregistre au service des impôts dans les 10 jours de sa signature, avec un droit fixe de 125 €.

Le jour du rachat, les règles de la vente s’appliquent : la checklist pour acheter un fonds de commerce les reprend, et le prix se prépare avec l’évaluation du fonds de commerce.

Questions fréquentes

Le locataire-gérant doit-il s’immatriculer ?

Oui, au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité : il exploite en commerçant indépendant. Le loueur, lui, n’est plus inscrit à ces registres pendant la location-gérance.

Qui paie les dettes du fonds pendant la location-gérance ?

Le locataire-gérant, pour les dettes nées de son exploitation. Le loueur n’en répond avec lui que jusqu’à la publication du contrat dans un support d’annonces légales.

Le locataire-gérant peut-il nantir le fonds pour emprunter ?

Non. Selon Service-public, le locataire-gérant ne peut pas nantir, c’est-à-dire donner en garantie, le fonds qu’il exploite, car il n’en est pas propriétaire.

Le locataire-gérant a-t-il droit au renouvellement du contrat ?

Non. Le propriétaire n’est pas obligé de renouveler le contrat à son terme. Si les deux parties continuent pourtant de l’exécuter après l’échéance, il est reconduit tacitement.

Location-gérance : exploiter un fonds de commerce sans l’acheter